Das Bundeskabinett hat am 05.09.2018 den Gesetzentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz verabschiedet. Auch wenn im Entwurf einige Vorschläge der Immobilienwirtschaft berücksichtigt worden sind, so handelt es sich dennoch im Ergebnis um soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft besteht weiterhin erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.
Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG unter https://www.bfw-bund.de/publikationen/stellungnahmen/
Wesentliche Eckpunkte des Gesetzentwurfes
Mieterhöhung nach Modernisierung
Reduzierung der Mieterhöhung
- von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
- Beschränkung auf Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung.
Kappungsgrenze
- Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren.
Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren
- Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
- pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
- grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung
Pflichtverletzung
- Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
- Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
- Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.
Herausmodernisieren
- Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
- Geldbuße bis zu 100.000 EUR.
Mietpreisbremse
Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…
- Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
- Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
- Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
- Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.
Formvorschrift für den Auskunftsanspruch
- Textform.
Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht
- Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
- Keine Korrektur für die Zukunft möglich.
- Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
- Ausnahme Formfehler: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis zur Korrektur, Korrektur führt zur Heilung des Formfehlers für die Zukunft.
Vereinfachte Rüge
- Qualifizierte Rüge entfällt.
- Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.