Mietrecht

Der BFW hat sich an der Anhörung zum aktuellen Mietrechtsentwurf des BMJV beteiligt und die mit dem Entwurf beabsichtigte Verlängerung des Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete von 4 auf 6 Jahre abgelehnt.

Hauptgrund ist, dass die mit dem Gesetzentwurf beabsichtigte Mietendämpfung der gesetzlichen Grundintention widerspricht, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete dem Vermieter ermöglichen soll, die Mieten an die aktuelle Dynamik des Marktes anzupassen. Da bereits eine Vielzahl von Mieten durch staatliche Eingriffe in das Mietrecht gesetzlich gedeckelt ist, ist eine Mietpreisdämpfung bereits jetzt gesetzesimmanent in der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten. Die bloße Mietendynamik in bestimmten Teilmärkten begründet daher auch kein Gesetzgebungsbedürfnis für die Verlängerung des Betrachtungszeitraumes zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Stattdessen wird unter Missachtung dieser gesetzlichen Intention von §§ 558 ff. BGB sehenden Auges versucht, die aktuelle Marktmiete durch möglichst viele alte Mieten weiter zu verzerren, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu entdynamisieren und eine weitere Mietpreisbremse zu installieren. Vor dem Hintergrund der aktuellen Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse, die die Verfassungsmäßigkeit auf der Grundlage eines vierjährigen Betrachtungszeitraums und einer bis 2020 befristeten Mietpreisbremse gerade noch bejaht haben, ergibt sich die Frage, ob mit der Verlängerung des Betrachtungszeitraums ein Punkt erreicht wird, der mit Artikel 14 GG nicht mehr vereinbar ist.

Die BFW-Stellungnahme vom 6. September steht hier zum Download bereit.

Die Gegenüberstellung der Mietspiegelwerte Berlin 2013 und 2019 finden Sie hier.

BGH, Urteil vom 17.07.2019 (VIII ZR 130/18), veröffentlicht am 05.08.2019

Entscheidung: Der BGH hat entschieden, dass die hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig ist. Denn die Verordnung wurde zum Zeitpunkt des Inkrafttretens am 27.11.2015 nicht ordnungsgemäß begründet. Der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung vorliegenden Begründungsentwurf ist insofern nicht ausreichend. Die nachträgliche Veröffentlichung einer Begründung im Jahr 2017 kann den Mangel auch für die Zukunft nicht heilen.

Anmerkung: Der BGH geht über die bisherige Rechtsprechung der Land- und Amtsgerichte hinaus und stellt nunmehr höchstrichterlich klar, dass Verordnungen bei Verstößen gegen das Begründungserfordernis unheilbar nichtig sind. Auch das Nachschieben einer ordnungsgemäßen Begründung hilft dann nicht. Diese Frage war bislang noch offen.

Der BGH stellt daneben klar, dass der Verordnungsgeber im Einzelnen zu begründen hat, auf welcher Tatsachenbasis, insbesondere aufgrund welcher Indikatoren er die betroffenen Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte beurteilt und welche Maßnahmen er getroffen hat oder plant, um die Situation angespannter Wohnungsmärkte zu mildern. In die Verordnungsbegründung soll nach dem BGH auch einfließen, ob der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete mit zumutbarem Aufwand ermitteln kann (siehe RN 24), ein Aspekt der insbesondere für Kommunen ohne Mietspiegel erhebliche Relevanz hat.

Im Vorgriff auf die BGH-Entscheidung haben Bayern und Hamburg inzwischen neue Verordnungen mit Begründungen veröffentlicht.

Der Bundestag hat sich am 28. Juni 2019 in erster Lesung mit dem Entwurf des Wohngeldstärkungsgesetzes befasst. Der Bundestag überwies den Gesetzentwurf im Anschluss zur weiteren Beratung an den federführenden Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen.

Mit der Reform sollen Reichweite und Leistungsniveau des Wohngeldes ab 01.01.2010 angehoben werden. Außerdem enthält der Gesetzentwurf erstmalig eine Dynamisierung des Wohngeldes, die ab 2022 greift. Für die Dynamisierung hatte sich auch der BFW eingesetzt. Diese war im Ursprungsentwurf noch nicht enthalten.  Damit vollzieht die Reform die Anpassung des Wohngeldes an die allgemeine Entwicklung von Mieten und der nominalen Einkommen in Höhe der Inflation. Risiken für Mietausfälle und sozial bedingte Mieterfluktuation werden reduziert und die Stabilität sozial durchmischter Quartiere gestärkt.

Gesetzentwurf unter http://dipbt.bundestag.de/doc/btd/19/108/1910816.pdf

BFW-Stellungnahme zum Wohngeld unter https://www.bfw-bund.de/wp-content/uploads/2019/02/190208_Stellungnahme_Wohngeld_BFW.pdf

Der Berliner Senat hat am 18.06.2019 beschlossen, dass landesrechtliche Regelungen zur Begrenzung der Miethöhen (sog. Mietendeckel) für 5 Jahre eingeführt werden sollen.

Mit dem Beschluss ist lediglich der Auftrag an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen verbunden, einen Gesetzentwurf zu erarbeiten. Der Weg zu einem Gesetz ist jedoch noch weit. Neben der mehr als streitigen Gesetzgebungskompetenz (siehe Gutachten des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg und Gutachten der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages) dürfte die fachliche Überführung in einen Gesetzestext zu erheblichen Herausforderungen führen. Aber auch der Vollzug mit der damit einhergehenden Bürokratie bindet derzeit kaum vorhandene Ressourcen. Das Gesetz soll bis 11.01.2020 in Kraft treten. Ausgang offen.

Wesentliche Eckpunkte aus dem Beschluss:

• Anwendungsbereich: Der Mietendeckel soll nicht für preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten. Für die Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) soll weiterhin Spezialrecht (Kostenmietensystem) gelten.
• Mieterhöhungsstopp bei bestehenden Mietverhältnissen für 5 Jahre
• Eingeschränkter Bestandsschutz bei Wiedervermietung von Wohnraum. Mietobergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete.
• Eingeschränkte Ausnahme für den Neubau bei Erstvermietung. Diskutiert werden soll auch, ob der Neubau ab 2014 nicht als Ausnahme gilt.
• Für Modernisierungsmieterhöhungen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten für Vermieter geschaffen. Für die Prüfung von Anzeigen und der Genehmigungsfähigkeit ist die IBB zuständig.
• Anzeigepflicht: Anzeigepflichtig sollen solche Modernisierungsumlagen sein, die eine Steigerung der Bruttowarmmiete um nicht mehr als 0,50 €/m² monatlich bewirken. Die voraussichtliche Einsparung von Betriebskosten haben die Vermieterinnen und Vermieter durch eine schriftliche Beurteilung eines Sachverständigen nachzuweisen, welche mit der Anzeige der beabsichtigten Mieterhöhung der IBB vorzulegen ist.
• Genehmigungsvorbehalt: Darüber hinausgehende Mieterhöhungen durch Modernisierung stehen unter Genehmigungsvorbehalt. Bei der Genehmigung sind die Unabweisbarkeit und Angemessenheit der Kosten zur Durchführung der Maßnahmen sowie die konkreten Auswirkungen auf die Miethöhe zu prüfen.
• Eine Genehmigung wird erteilt, wenn die Wohnraummodernisierung unter Inanspruchnahme der Fördermittel der Wohnungsmodernisierungsbestimmungen 2018 oder eines vergleichbaren Förderprogramms des Landes Berlin erfolgt, das dem Ausgleich von sozialen und ökologischen Anforderungen oder der Reduzierung umlagefähiger Investitionskosten dient.

Der BFW hat am 12.04.2019 eine Stellungnahme zur geplanten Mietspiegelreform abgegeben.

Prämissen des BFW

• Akzeptanz und Befriedungsfunktion des qualifizierten Mietspiegels müssen durch eine Erhöhung der wissenschaftlichen Qualität gestärkt werden.
• Der Mietspiegel darf nicht zum Kosmetikspiegel einer falschen Wohnungsbaupolitik werden.
• Orientierungshilfen oder niederschwellige gesetzliche Regelungen für die Erstellung von Mietspiegeln können dazu beitragen, dass die tatsächlichen Marktverhältnisse auf zuverlässiger Datengrundlage differenziert dargestellt und dokumentiert werden. Um den Kommunen individuelle Spielräume für die Berücksichtigung lokaler Besonderheiten zu belassen, sind hierbei jedoch allein Minimalanforderungen für Verfahren und Methodik vorzugeben. „Mathematische Vereinfachung“ darf die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze nicht entwerten.

Mehr Akzeptanz und Rechtssicherheit des qualifizierten Mietspiegels kann somit gelingen, wenn folgende Grundsätze beachtet werden:

• Weiterentwicklung der anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze.
• Nur nachgewiesene mietpreisbildende Faktoren dürfen Eingang in den Mietspiegel finden.
• Eine repräsentative und ausreichende Ergebnisstichprobe ist sicherzustellen.
• Keine Verlängerung des Betrachtungs- und Bindungszeitraumes.
• Methodik, Verfahren und Bewertungen müssen verpflichtend in einer gesonderten Dokumentation nachvollziehbar erläutert werden.

BMWi und BMVI haben ein Eckpunktepapier für eine Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG) vorgelegt.

190228_Eckpunkte_TKG_Novelle

Grundlage ist der  am 20. Dezember 2018 in Kraft getretenen Europäische Kodex für die elektronische Kommunikation („Kodex“), der bisherige EU-Richtlinien zusammenfasst und nun in nationales Recht umgesetzt werden muss. Vor dem Hintergrund, dass Marktzugangsbeschränkungen in der EU vermieden werden sollen, steht hierbei auch die Umlagefähigkeit der laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse gem. § 2 Nr. 15b BetrKV zur Diskussion. Begründet wird dies u.a. damit, dass Verbraucher nicht durch vertragliche Hindernisse vom Anbieterwechsel oder einer Vertragsbeendigung abgehalten werden sollen.

Der BFW setzt sich für den Erhalt der Nebenkostenposition gem. § 2 Nr. 15b BetrKV ein, weil hierauf Geschäftsmodelle mit Rahmenverträgen zwischen Immobilienunternehmen und Netzbetreibern basieren, die sowohl für Vermieter als auch Mieter zu einer Win-Win-Situation führen.

• Geringe Entgelte: Der Netzbetreiber kann aufgrund der garantierten Anschlusszahl und ggf. durch die Übernahme des Inkassorisikos durch das Immobilienunternehmen (Sammelinkasso) deutlich günstiger für die Mieter kalkulieren.
• Umfassendere Leistungen: Gegenüber Netzbetreibern kann das Immobilienunternehmen als zentraler Verhandler nicht nur auf Entgelte, sondern auch auf den Angebotsumfang zum Vorteil der Mieter einwirken.
• Hochwertige Kabelinfrastrukturen: Rahmenverträge für komplette Mietwohngebäude sichern die Erstellung hochwertiger Kabelinfrastrukturen für das gesamte Wohngebäude einschließlich jeder Wohnung zu wirtschaftlichen Konditionen für das Immobilienunternehmen und für Mieter.
• Hochwertige Breitbandversorgung auch in ländlichen Regionen: Rahmenverträge zwischen Vermietern und Netzbetreibern sichert Mietern auch in ländlichen Regionen durch die Nachfragebündelung seitens der Immobilienunternehmen eine hochwertige Breitbandversorgung.